随着新政的出台和实施，上海房地产市场出现了明显的反映，抛售和观望已成大部分卖家和买家的选择。根据网上房地产的统计数据表明，上海每天新房成交套数已从新政实施之前的800-1000套下降至300-400套，未来市场走势大致会出现以下情况：

　　房地产供求关系将出现供过于求。此次房地产新政出台无论是中央政府还是地方政府的矛头指向是十分明确的：即对房地产投机炒作进行严厉控制。由于目前在我国资本市场中，期市、汇市、金市不是大多数普通老百姓能够直接参与的。因此，大部分普通投资者能够参与的投资市场只有股市与楼市。早在2002年上海楼市快速上升之前，一些先知先觉的投资客从股市退出杀入楼市，目前已是盆满钵满。

　　而上海楼市的“财富效应”又吸引了各路资金滚滚而来。所以上海楼市投资客比重是相当高的。

　　如今房地产新政出台沉重打击了投资客对房价上涨的预期心理，他们不会加码买入不动产，只能是瞅准机会卖出。由于买涨不买跌的消费心理，使得自住客也处于观望之中。

　　房价将趋于稳中有降。尽管目前有些媒体报道，某楼盘下跌3000元，某套住宅成交价下跌40万。实际上这些二手房的个案并不能说明整个楼市的价格涨跌。而且，也有些媒体把上海楼市一手房的平均价格作为报道上海房价涨跌的依据。众所周知，不动产是非均质产品。同样是一套住宅，在不同地段、不同区域的价格是大相径庭的：如市中心的价格在每平方米20000元以上，而远郊区的价格可能只有3000-4000元。因此，判断房价涨跌只能是同区域、同地段、同品种的不动产。由于房地产市场出现供过于求，因此将会引发房价下跌。

　　房地产调整周期大约2-3年。我国房地产周期是客观存在的，上海同样也是如此。无论从我国改革开放20多年的历史来看还是房地产市场形成10多年的历史来看，我国房地产发展周期清晰可见。从1984-1991年是一个发展周期，1992-1998年是一个发展周期，1999年至今又是一个新周期。从上述3个周期发展来看，每次房地产调整都与政策有关。上海从上一个周期来看，1993年下半年国家采取宏观调控政策，使房价从1995年见顶回落。这一轮房地产宏观调控始于2003年的中央人民银行121号文件，上海房价从今年3月出现滞涨，4月见顶，5月回落。调整周期大约2-3年，当然房价会有所反复，但总体上呈下降趋势。

　　在此大背景下，上海二手房市场已出现较大幅度的下调，但一手房市场并没有出现明显下跌，只不过开始出现价格松动。许多开发商依然对过去的好时光还抱有侥幸心理，认为市场将有反弹，甚至一些开发商不惜捂盘观望。另有一些开发商为了吸引自住客，采取一次性付款9.7折优惠，按揭贷款9.8折的营销策略。笔者认为后一些开发商的营销策略不失为明智之举。如果市场反映冷淡，开发商还可以加大优惠力度，一是降低开盘价，二是采取更大优惠手段。

　　在这次房地产调整周期中，开发商新一轮洗牌将不可避免。对此，开发商应有清醒的认识，及时调整策略，修炼内功，伺机东山再起。