<P>当“国八条”将房价与地方官员的“乌纱帽”联系起来的时候，上海的房价终于开始回落。这时，由机构资金和个人资金组成的游资动向引起了人们的关注。<BR> 几乎是在同时，来自仲量联行广州办事处、中立地产写字楼代理公司以及中原地产等中介代理机构的消息称，日前已有十多家海外基金在广州“热身”，委托他们物色以商用物业为主的投资项目。<BR> 从记者掌握的情况来看，这些不愿具名的机构资金或个人游资，大都有在上海投资房地产的经历。在这样一个敏感时期，大量游资在广州市场“投石问路”耐人寻味。</P>
<P> 游资结束上海蜜月<BR> 对于上海楼市的“高热”，更多的权威解释倾向于将之与游资的介入联系起来，甚至有业内人士估计，上海房地产市场里的游资可能超过千亿美元，一方面，外资看好人民币升值带来的盈利预期，另一方面，境内外的游资也都看中了上海快速上涨的房价，在买进与卖出之间，游资就可以轻松获得利润。<BR> 但是，游资在上海的“蜜月期”在今年四五月间宣告结束。<BR> 5月11日，中央七部门联手抡出一记“重锤”，其严厉程度对炒家产生极大的“震慑”。但知情人士称，其实“真正的炒家早就出逃了”。<BR> 此前，4月5日上海市房地局出台房地产交易“新规”，根据该项规定，有抵押贷款的房屋要转让，必须按“卖出方抵押注销”、“房屋转移登记”、“买进方设立抵押”三个步骤来办理，卖方应当先还清贷款，在办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方共同申请转移登记———这无疑卡住了游资所持有房产的快速交易变现渠道。尤其是有“国八条”之称的《国务院关于切实稳定住宅价格的通知》出台后，盘踞在上海的游资开始发生明显分化。<BR> 来自上海的消息称，目前的上海游资已经分化为两个阵营：一方是短线炒作为主的游资，在嗅出了政策的严厉信号之后，陆续撤离了上海；另一方则是长线投资的游资，他们笃定政府无法长期抑制房地产市场，因此仍留守上海。<BR> 显然，撤离上海的短线游资已经意识到“上海楼市的波动在所难免”。知情人士称，撤离的短线游资既有机构资金，也有个人资金，大约占盘踞上海游资的40%左右，他们其中一部分转向其他行业，还有一部分仍滞留在房地产行业内，只不过转换了城市。<BR> 广州，似乎在一夜之间成为这部分游资的南下通道。</P>
<P> 海外基金低调入穗<BR> 短期来看，广州楼市表现平淡，楼价相对偏低，对外来地产投资吸引力确实不大，但这也为未来楼价的上升留下足够空间，而且以广州为中心的珠三角地区，毕竟是国内经济最发达地区之一，广州本地GDP每年都能保持两位数增长，房地产业发展无疑将得到强有力支持，市场容量也会在高水平上进一步增大。因此，在对政策甚为敏感的游资看来，广州市场仍然是一只前景不错的潜力股。<BR> 在近期纷纷在广州“投石问路”的机构资金和个人资金组成的游资，有一个共同的特点，多是选择5-10年以上的长线投资，投资金额多在亿元以上。中立地产写字楼代理公司相关负责人并不讳言所承接的“业务量”，据称，中立在海外基金方面的业务量“已达16亿元”。<BR> 中原地产相关负责人认为，北京、上海的房地产市场投资，早在三年前已有海外基金介入，目前，两大城市加起的基金投资已有十多宗。相比之下，广州的房地产市场投资直至今日，才开始受海外基金的关注，并有十多家海外基金在广州急寻投资项目。<BR> 广州一个主要业务集中于不动产投资的基金项目经理黄先生认为，中国内地尤其是上海、北京、广州等门户城市，是海外基金投资的重点。在外来投资显著增长以及本地人口持续增加的双重影响下，对城市中心区域品质优良的住宅必将出现强烈的需求，“这是一些海外基金在继上海和北京之后，向华南地区拓展业务的一个重要有吸引力”。<BR> “今后一段时间，除早已进入本地市场的若干港资财团外，以东南亚资金为前锋的越来越多海外地产‘热钱’，将陆续流入广州及周边的珠三角地区，令该区域继上海、北京之后，成为中国内地下一个吸引此类投资的热点”，一家著名港资房地产顾问机构广州公司的资深研究人士据此判断说，“目前多家基金投资公司在广州投石问路，相信就是一个明显的信号”。</P>
<P> 华南市场魅力回升<BR> 一位不愿透露姓名的来自东南亚的海外基金项目经理说，“1994年我们公司进入中国内地市场前，曾到各大城市作了大量调研，当时内地房价以上海为最低，北京次之，而华南的广州、深圳则正迅速上升至高位，再三权衡之下，我们决定选择发展空间较大的上海作为第一站”……“不过，今天内地楼市的趋势刚好相反，在我们看来，经过一段时间调整，广州市场趋于成熟和健康，同时仍然不乏潜力。”<BR> 据这位人士介绍，平时与东南亚地产商驻穗机构人员进行业务交流时，后者经常表示，“京沪楼市上涨将到顶端，开发成本增加过快，风险也在增大”。他还认为，随着中国加入世贸组织的各项承诺逐步落实，大规模外商投资将从上海、北京两大“桥头堡”向广州、深圳等进一步渗透，因为对那些青睐中国内地房地产市场庞大商机的外来投资而言，进军华南应该也是其布局大陆不可或缺的一步棋。<BR> 这位人士称，其实委托他们在广州及周边区域寻找地产项目的海外投资者，除了来自东南亚乃至中东的沙特等地以外，也有不少欧美国家的基金或财团，只是欧美投资者更愿意购买回报稳定、风险较少的整栋现成物业，一般不参与开发，因为他们对中国内地房地产项目开发过程中种种不确定因素缺乏把握，从购买土地到规划报建，再到开工建设乃至竣工验收等一系列复杂的程序，令习惯于另一种市场环境的他们感到风险难以控制。他还认为，“这些来自欧美国家的基金或财团，开始委托广州的中介代理行等房地产研究服务公司进行投资”。</P>
<P> 热钱流向值得关注<BR> 广州一位长期从事私募基金项目的罗经理认为，目前国家外汇管理总局出台的一系列措施，与市场热钱流入相比，只是杯水车薪，反而更加让市场加大了对人民币升值的预期，刺激资金流入。“事实上，这是一场关于人民币升值的赌局，而赌局的核心就在于人民币汇率的预期。事实上，对于投机者而言，人民币升值与贬值本身已经变得不重要了，即使最后人民币没有升值，他们也可以在炒高行情后脱身。”<BR> 据记者调查，机构资金和个人资金组成的游资对人民币升值的强烈预期至今仍然维持，最近广州楼市的资金流入增多，并以商用物业的中长线投资为主。据悉，海外基金投资公司最感兴趣的项目是，不分拆的甲级写字楼和大型商场，其中可分为：主要面积均有稳定租客的优质物业；基本处于空置状态的未启动物业；还有就是有潜力的烂尾楼。这些均属基金公司的投资范围。<BR> 业内人士分析，现时潜伏在上海楼市的热钱开始出逃，寻求新的投资渠道。其中，北上京、津地区的占多数，但南下广州的也不可小视。目前，京、津地区受2008年奥运会等利好因素拉动，正处于城市建设和楼盘开发高潮期，随着奥运会期临近，估计2006年之后这一高潮将逐渐回落。如今云集该区域的投资者，肯定要及早向国内其他区域寻找新的投资机会，这也许是一些海外机构资金和个人资金看好广州未来城市化发展空间和亚运利好，开始觊觎广州市场的另一个重要原因。<BR> 有专家认为，目前国内的股票市场持续低迷、债券投资回报率低，也导致投资者别无选择地将资金投入回报率相对较低的地产领域。虽然广东的房地产炒作空间不大，但在人民币升值的预期下，再加上对于加息周期的预期，相信作为大城市中房价相对较低的广州会成为海外基金选择进行中长线投资的重要目标之一。不过，对现时“热钱”的流向与流量应该密切关注。 </P>
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