<P> 中央和地方一系列政策出台后，上海房地产市场从今年4月份开始出现调整。有报道说，上海楼价在一周内出现双位数下滑，但笔者认为这些数字可能失实。楼宇成交平均价格有很大水分，比如大量推出低价房，尽管地段偏远、基础设施不足、质量偏低，却可以将平均价格一夜间拉低。更能反映上海房地产市场现状的是，成交量的急跌。4月中旬，每周成交量由之前的30余万宗降至6万宗。价格微跌而成交量急降，是楼市进入熊市一期的典型征兆。卖方现金流没有问题，不愿割价拋售，而买方则受市场气氛影响，持币观望。 </P>
<P> 如果房地产调整一期的特征是价格微跌、成交量大降的话，那么二期的特征就会是价格急跌，成交量进一步放大。在今年第一季度，估计上海75%新落成的住宅为热钱，尤其是海外热钱所购置。这些热钱投资的惟一原因便是价格看涨，当炒家们真正意识到在今后一段时间价格下降的风险远高过上涨的可能时，此类需求可能一夜之间蒸发。目前个别实力不足的炒家开始离场，但多数炒家尤其是大炒家依然挺着，甚至逢低吸纳，而这些炒家坚持下去的主要动力仍是对价格上升的预期。然而，这种价格预期正在受到现实和政策的双重煎熬，笔者不排除因政策进一步的出台而炒家们在心理上突然崩溃的可能，其后果则是自相践踏，房市将有可能出现一个短暂而强烈的下跌。 </P>
<P> 尽管人民币汇率机制调整尚未开始，但是笔者认为政府已经不动声色地打了两个前哨战。一个前哨战是香港对港元联系汇率作出的调整，旨在减轻港元因人民币升值可能带来的压力。另一个前哨战便是上海率先调控房地产，旨在挤出热钱，断绝海外投机者靠人民币升值大赚一笔的念头。目前中央关于房地产政策的措施多集中在买家，尤其是投机性买家。无论是按揭贷款还是交易税，针对的都是买房人。相信还会有新一轮措施出台，针对发展商，从资金来源到销售手段加以规范。上海房地产出现二期调整，并非必然，但可能性正在增高。 </P>
<P> 房地产调整的第三期特征是阴跌，当炒家出货出得差不多时，价格下落开始放缓，同时成交量也开始减少。不过由于买房并不踊跃，观望依然盛行，市场基本处于做底状态。一般而言，大的房地产市场调整往往需要第三期的过渡才能够进入一个新的牛市。房地产调整周期中的三个时期是世界各地房地产市场调整的一个普遍过程。 </P>
<P> 政府调控上海房地产采取了小步快进的组合拳形式，意在制止愈演愈烈的炒作。上海楼价疯涨，吸引了一批又一批海外热钱，也开始影响宏观调控的成效，并对金融稳定造成巨大的潜在风险，所以挤出泡沫也是理所当然的。不过，政府也不希望击垮上海楼市。大量居民储蓄和银行按揭贷款进入了上海房地产，过度打击对金融稳定和社会安定不利，何况上海楼价急跌必然对全国房地产造成冲击。上海房地产直接和间接地拉动1/4的上海GDP增长，而上海占全国GDP的5.5%。如果上海楼市出现大乱，对全国经济可能带来的负面影响将远不止此数。房地产对钢铁、材料、金融、家电、法律和中介等许多领域均有重大的拉动效应。然而熊市一旦形成，房价是否随着政府指挥捧走就很难说了。上海在近来的房地产成交中，投资客已经成为主体，这批人没有必须在上海居住的刚性限制。如果价格看跌，他们的需求可以推后，甚至消失，于是供求失衡可能加剧，导致价格进一步滑落。 </P>
<P> 暂且假设上海楼价可以如政府意愿，小幅调整、平稳发展。即使这样，上海也面临一个增长困境——如果房地产出现问题，上海就没有了增长引擎。房地产一枝独秀，一方面源于火爆异常的楼市，另一方面是因为上海其他支柱产业乏善可陈。汽车、电子制造与房地产并列为上海三大产业。汽车销售全国一片萧条，曾居全国首位的上海大众汽车的市场占有率更由百分之三十跌至百分之十几。上海的电子制造业去年的增长不错，但是后继乏力的势头已隐约可见。高成本下大量电子企业外移，新的外资电子业投资多选择在江苏省，而不是上海市。 </P>
<P> 上海也意识到自身发展制造业的诸多限制，将注意力和资源倾注于以金融和物流业为首的现代服务业。然而，进展并不顺利。A股市场连续四年熊市，上证指数屡创新低，成交萎缩，集资能力受限。债券、外汇、商品期货市场发展严重滞后，衍生产品阙如。银行及保险业在产品上有小进展无大突破，国内银行的总部和经营重心并未能移向上海，受政策制约，外资银行登陆也多属试探性。金融中心的关键是产品和交易，不是水泥和玻璃堆出来的高楼大厦。当然诸多全国性政策和结构性问题限制了上海在股市、期货、衍生产品、外资银行等领域的活动空间，但是金融业没有为上海提供预期的增长动力，却是不争的事实。金融对上海GDP贡献度已连续三年下降。 </P>
<P> 船运、物流业的发展相对顺利一些。随着华东地区出口的急增，上海的集装箱运输由2000年的561万标准箱上升到去年的1455万箱，位居世界第三。不过只靠运输业的有机增长不足以拉动上海双位数的经济增长，大、小洋山港仍在建设中，一期年内可以完工，但规模有限，远水不解近渴。 </P>
<P> 不难看出，上海的制造业已走下坡，而现代服务业“接班”仍需时日。此时，如果支撑上海经济半壁江山的房地产业出现问题，居中国龙头地位的上海便可能面临着增长乏力的局面。几大支柱产业均动力不足，经济增长必然失速。去年上海GDP增长为13.6%，不算低，但已经落后于主要竞争对手江苏(14.9%)、浙江(14.3%)和广东(14.2%)，今年则有可能仅是个位数增长。 </P>
<P> 房地产不济，给上海带来的另一个冲击是财政收入大减。2003年，上海的卖地收入为216亿元，相当于上海市地方财政总收入的24%，上海市城市基础设施建设投资的36%，可以说上海庞大的基建开支主要靠房地产支撑着。2003年上海市卖地收入占GDP的比率低于香港1998年的水平，但高于香港其他任何一年(包括1997年)的水平。可想而知房地产业在上海经济发展中的重要性。 </P>
<P> 然而，房地产是一柄双刃剑。它一方面支持着上海的经济和财政，另一方面又在削弱上海的竞争能力。今天城市中心数区已难觅10000元/平方米以下的住宅，生活、租金成本大升。上海甲级写字楼每年租金已飙升到286美元/平方米，竟然超出新加坡的244美元/平方米。营商成本急涨，导致企业在2003年起成批迁离。 </P>
<P> 当然，不宜将上海看得过淡。上海毕竟是海内外人才、资金汇集之地，是中国与世界接轨的窗口。上海的几个龙头企业(钢铁、汽车、石化、半导体)在全国仍拥有相当的竞争优势。2006年底起，外资银行允许经营人民币业务，相信上海仍是抢滩的首选之地。上海在投资软环境上，仍为全国最佳，其百年来形成的商业、工业底蕴及文化犹在。更重要的是，上海市政府已经意识到问题，并着手解决。以中国经济今后几年的发展势头和上海自身的条件，笔者认为问题不难纠正。不过上海今后两年的增长，可能随房地产市场调整而放缓。 </P>
<P> 不可忽视的是，中国房地产市场的地域性差别极大，从资金来源到价格、质量都不同，二手市场的流通量也不同。如果上海及部分华东地区房地产价格出现调整，不可避免地会在全国范围影响市场气氛，加重观望倾向。但是，以目前的形势和政策，笔者相信影响主要停留在市场情绪层面，一个全国性的房市调整，目前看来似乎证据不足。<BR></P> |
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