今年以来，中央政府出台了好多政策措施抑制楼市泡沫，但房价却一路“高歌猛进”，楼市对政策的敏感性大大降低。透视中国楼市，我们可以找出这一现象的3个深层次的原因：制度设计具有先天不足，对制度缺陷的弥补受到利益集团抵制，一些地方政府部门“怕跌不怕涨”。
<P> 地方政府对土地收益高度依赖</P>
<P> 我国的城镇土地一级市场由政府垄断，二级市场交易受到严格限制。当年，为了解决居民住房难、扩大内需，开始了房改并带动了土改，赋予各级政府制定各类政策措施的权力，并给地方政府，尤其是县市级政府以事实上的土地所有权，其资产性收益和大部分税费也归地方所有，并逐渐形成了地方政府对土地收益的高度依赖。</P>
<P> 现在，一定区域内房地产市场主要取决于地方政府的土地供应政策和土地定价政策，地方政府成为辖内房地产市场的最大主导因素。</P>
<P> 出现了力量强大的利益集团</P>
<P> 同时，一个庞大的房地产利益集团正在形成。其中包括：开发商、银行、地方政府相关部门的一些官员、被拉进“圈”内的为其代言的经济学家以及媒体，他们对弥补制度缺陷的努力都加以抵制。</P>
<P> 在这个利益集团中，一些地方政府的某些部门和官员还对楼市的违规现象不作为，比如对于拿到土地或地票的开发商或自然人不监督，使其坐收地价差额。在降低不良贷款率的硬约束下，银行也有向楼市发放贷款的内在冲动。</P>
<P> 而一些媒体和专家也在积极向利益集团靠拢。比如，上海房地产市场价格自1999年开始猛涨，连年涨幅都是双位数字。此时，一部分人认为上海房地产市场涉及人为操控囤积，这种情况并不健康，并得到不少社科院专家和外国银行家的声援；而上海的媒体和另一些专家则力主该市房地产仍在“健康发展”。</P>
<P> 一些地方政府“怕跌不怕涨”</P>
<P> 2004年被业界定义为“房地产政策年”，然而，还是成了一个房价大涨年。于是中央政府的措施在2005年连续出台。</P>
<P> 但据报道，一些地方政府部门在此阶段态度并不积极，他们的真实心态是怕冷不怕热，怕跌不怕涨。这首先是GDP情结所系；其次，土地的政府收益主要由地方政府所有；最后，地方的金融虽已实施垂直管理，但地方政府对地方金融系统的影响力仍在，在保住集团利益和地方政府政绩的大前提下，很难完全排除一些地方金融单位出现阳奉阴违的情况。</P> |
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