“在未来10-20年间，银行利率上升的概率将远远大于利率下降的概率。”建设部政策研究中心主任陈淮，在5月21日由深圳市统计学会房地产专业委员会举办的“七部委新政研讨峰会”上大胆预测。
“我认为消费者买房的最大风险，其实不在房价的波动，而在于不可预估的利率风险。”以中国城乡建设经济研究所所长的身份来深演讲的陈淮指出。对于过去1年多时间里，在国内整体物价上涨势头过猛及房地产价格上涨过快的情势下，央行开始连续进行的两次加息，他认为：“其实，现在执行的利率仍是优惠利率(央行今年3月份二次加息规定，5年期以上住房商业贷款的优惠利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍，即5.51%，仍为优惠利率)，即是说，目前的政策面仍是鼓励房地产消费，只是优惠额度减少，但如果三五年后，利率一路走高，那将如何？”
事实证明，当初央行的二次加息虽然幅度很小，但却引起了极大的社会反响。曾有专家指出，这很大程度上是因为很多消费者对自己的收入预期没有做好远期的统筹安排所致，利率一上调，购房者的供款压力就显现出来，而接踵而来的对陆续加息的恐慌更是持续至今。
陈淮预测，在未来10-20年间，银行利率上升的概率将远远大于利率下降的概率，而这可能不断上升的利率水平所带来的风险，大部分是会由消费者来承担的。因此，他特别提醒道，“投资者别把买房当买卖股票，而消费者(自用买家)别把买房当存款。”
□陈淮观点
●国内汇率变化的客观因素已经存在，2003年国内外汇储备4033亿美元，去年一下子涨到了6099亿美元，涨幅高达67%-68%。这其中，有多少涌入了房地产领域，抬高了沿海地区的边际需求，从而导致了整体的供需结构发生剧变？但是，我只是想说人民币升值的客观因素已经存在，至于老天下不下雨，什么时候下雨，在什么情况不下雨，谁也不知道。
●从1999年开始，中国城镇居民人均住房面积平均每年增加1平方米多，2004年，城镇人均住房面积为25平方米，按照这个速度打个对折，假设未来10-20年间，每年的人均住房面积只提高0.5平方米，总计提高8-10平方米/人，达到33-35平方米/人，目前国内城镇居民是5.2亿人，要达到33-35平方米/人的目标，得盖多少房子？另外，随着城市化进程加快，未来10-20年，估计还会有3亿多农民进城，又得盖多少房子？
●从1999年以来，中国城镇居民的住房总量中，只有不到1/3是市场化分配，不要过分夸大商品房在解决居民住房问题上的作用，国内城市化高潮刚掀起，加上从福利分房向商品房转轨过程中的不接轨情况，存在着大量的困难群体，这很正常，否则，我们也不需要去建立社会保障系统和社会救助体系。我们可以断言，即便是到了全面小康社会实现，也会有7%-10%的低收入群体买不起房，需要社会救助机制去解决。 |
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