楼市浓厚观望气氛并未影响海外基金的收购计划。2005年谨慎的国际基金行动迅速，1~4月投入京沪两地的资金约60亿元之巨。戴德梁行投资部助理董事叶建成指出，预计未来两三年内将有超过120亿元海外基金进入国内，成熟物业整体收购的模式将不断被复制。
今年前四个月的海外基金投资，以购买京沪两地的优秀商、办物业为主。完成交易的主要房地产项目包括上海百腾大厦、上海新茂大厦、北京富利（甲级写字楼）、北京中环世贸中心A、B栋（甲级写字楼）、北京安贞华联商厦等。
海外基金在今年前四个月的收购活动涉资近60亿人民币，这无疑是一个“快速膨胀”起来的数字。从2000年到2004年底的5年中，海外基金虽然频频现身国内房地产市场，但所完成的实际投资项目不超过10个，总投资额仅3亿美元左右。
一系列房地产调控政策使楼市观望气氛浓厚，开发商心头的疑云也逐渐增加。何以一向谨慎的海外基金选择这一时机加速出手？叶建成分析指出，作为成熟理性的投资机构，海外基金在目前情况下反其道而行之，可以说有其“内在动机与时机”的充分条件。而国内商业办公物业的高投资回报和相对比较完善透明的市场环境，无疑是推动海外基金大规模收购的重要因素。
根据戴德梁行统计，上海甲级写字楼租金平均已经达到0.81美元/平方米/天，12个特甲级写字楼的平均租金达到1.25美元/平方米/天。相对整体售价，其收益率一般可以达到8%以上，而海外房地产投资基金平均年收益在美国为6％，在新加坡与日本仅为4％。
另一方面，相对于住宅物业，商业办公物业价格增长相对缓慢，其投资潜力与价值明显。“预计京沪商、办物业价格在今后2~3年中将不断上涨，海外基金将从其中的资本升值中大获其利。”叶建成表示，今年前4个月内海外基金收购的项目无一不在城市中心黄金区域，都可以说是“蓝筹地产”。
“虽然海外基金开始加速投资，但他们对物业的选择要求非常高，并不是什么缺钱的房地产项目都能合作的。”叶建成表示，政策调控下感觉吃紧的地产商期望海外基金慷慨出手救市是不现实的，但地段、品质都优越的商业办公物业仍将受到他们的青睐。尾随嘉德置地、高盛、摩根士丹利等巨头前来的机构投资者，仍将在中国不断复制“成熟物业整体收购”的模式。 |
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