“地荒说”带动购房恐慌说
造成北京、上海等地高楼价的真实原因是什么？真的是如同近期有些开发商所说，是“北京开发出现'地荒'”的原因吗？
“我认为'地荒'说并不妥帖”，北京中大恒基房地产经纪有限公司董事长刘益良日前在与记者谈及高启的房价时分析说，目前从北京来看，供需之间可以做到平衡，从整体上看并不存在求大于供的楼市紧缺现象，购房者的恐慌消费心理并由此导致的消费提前释放，才是高楼价的“罪魁祸首”。
作为跻身全国十大营销代理公司的知名房产经纪公司，北京中大恒基董事长刘益良对近年国内房地产市场发展趋势有着独到的见解。他表示，近几年北京的新开楼盘一直呈上升趋势，项目很多，购房者实际可选择的余地也很大，“整体上，很少听说拿钱买不到房子的极端事例。”
刘益良认为，房产的症结归根结底是供需矛盾。既然北京楼盘供应量充沛，目前楼价一路上涨该做何解释呢？刘益良把其归结为消费心理的提前释放。他说，老百姓都有买涨不买落的心理，这就跟股市是一个道理。楼价越是上涨他们也越担心，担心买不到房子怎么办，这种恐慌心理夸大了现实需求，而很容易忽略这种高投入成本可能产生的低收益。
北京楼价年增长１０％相对合理
刘益良认为，从长远看，不论是土地还是楼盘，都会有上涨的趋势，“毕竟土地资源是不可复制的。位置好、交通配套便利的市中心区域住房谁都中意。”但如果楼盘价格出现不理智的过快上涨，最终形成泡沫，则会对整个房地产行业形成灾难性的打击。
尽管刘益良认为目前的高楼价主要由消费心理的提前释放造成，但他仍然十分看好北京购房者的真实需求，并乐观地认为，这是个长期且很庞大的市场。“老百姓有更换大居室的需求，有搬迁到更好环境的需求，有因拆迁需要住房的需求……只要这种需求是真实存在的，就会对楼市的健康发展形成支撑，”刘益良这样认为。
北京相对于上海，哪里的楼盘更具投资潜力？刘益良的判断是，北京楼价的增长速度明显低于上海，按照相关部门的统计，现在平均每年有１０％多一点的价格增长。而只要北京楼价能稳定在年均１０％的增长，那么这个市场就是健康和正常发展的。
“首付”影响要远大于利率
针对近期国家频频出台抑制房价的调控之举，刘益良认为，房地产业已成为国家重要的产业，它也带动了许多相关行业的发展。国家出台系列调控政策，并不是打压房地产业，根本目的还是要保证房产行业的积极健康发展。他提醒记者注意“国八点”里的用词：明确写着防止房价大起大落，这就说明，房价“大起”或“大落”都不是政策的本意，让目前偏高的楼价回归到合理水平才应该是此次调控的目的。
对于此前央行出台的提高房贷利率的规定，刘益良的看法是，影响购房者最大的并非利率，因为以前的房贷利率属优惠利率，是偏低的，现在只是把它调整到正常水平，这只是向市场发出一个信号，措施是温和的。而如果调高房贷首付比例，对欲购房者的资金压力是可以想见的，由此必然抬高部分炒房人的门槛，减少部分楼盘需求，所以这条政策对抑制房价非理性上涨是明显的。
刘益良提醒道，尽管房地产从长远看前景趋好，但也不能忽视短期风险，要高度重视政府发出的调控信号，选择好入市时机。如果预期北京房价年增长１０％，购房者却要付出溢价８％以上的成本，无疑就是不成功的投资。
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